交易规模
参考一级市场，不同城市、区域、类型、品质的资产定价差异较大。我们以2019年至今的典型大宗交易为参考，研发楼的估算成交单价平均为26000元/平，一线城市价格高于二线城市，交易较为活跃、资产成熟度较高的上海张江板块最高单价可达35000元/平，非核心板块在10000~20000元/平。工业厂房平均成交单价7000元/平，一线城市平均在6000~7000元/平，二线城市在5000元/平以下。成本方面，当前中国产业园区资产的建安成本在1000~3000元/平之间，与英国园区物业相似，孵化器类资产的建造（或改建）成本最高，其次为研发楼，厂房成本最低。工业用地的价格较便宜，一般在500~1500元/平之间，即我们估计园区资产自建开发口径的单位成本应当在1500~4000元/平。
我们预计产业园区REITs单项目规模可能在5亿元以上。我们选取近两年比较典型的一级市场交易看，研发楼的毛收益率在4%~6.5%，标准厂房的毛收益率在7%~8%。我们假设典型的研发楼可租面积为4万平方米，单位租金为4元/平/天，以毛收益率6%计算，交易均价为24333元/平，对应的单个项目规模约10亿元。考虑到不同物业类型体量和估值水平差异较大，实际项目规模可能差异很大，我们预计单个项目规模可能在5亿元以上。
图表: 近年重点城市商务园和厂房大宗交易一览
资料来源：高力国际，世邦魏理仕，中金公司研究部
图表: 典型研发楼和厂房成交预估毛收益率
资料来源：高力国际，世邦魏理仕，中金公司研究部
