二级市场定价参考股息收益率和隐含资本化率。从投资者视角看，REITs在二级市场的股息收益率通常高于其潜在一级市场价格（即资本化率），隐含资本化率则是指投资者进行REITs投资获得稳定分红和资本增值所获得的收益率，这两个指标都可以视为公募REITs的估值指标。当前国内市场尚无成熟产品面世，因此我们参照美国市场，选取了包含产业园区资产的公募REITs作为样本（海外市场比较典型的与园区相关的REITs底层资产基本都同时拥有物流园、商务园、科学园等多种资产形式，并且往往以物流园为主，因此只要包含与研发楼、标准厂房、孵化器和实验室这三类资产相同或相似性质的不动产我们都视为广义的“产业园区”并纳入样本。海外市场产业园区REITs情况会在第四章详细说明），样本REITs近6年的股息收益率中枢3.99%，隐含资本化率平均为5.67%。考虑到市场成熟度的差异，我们预计中国产业园区REITs的收益率应高于美国等成熟市场（也就是定价更低）；研发楼的收益率会低一些，标准厂房高一些。
图表: 美国权益型REITs的股息收益率低于资本化率，但在全球市场上并非普遍现象
资料来源：NAREIT，中金公司研究部
图表: 2019年美国各行业公募REITs隐含资本化率中，工业和基础设施较低
资料来源：NAREIT，中金公司研究部
优质园区资产有增值空间，能够带来资产增值回报。与公路、铁路等基础设施资产显著不同的是，产业园区拥有其底层资产所有权，伴随租金的增长和入住企业增加，除了区间运营收入外，产业园区资产还会不断升值；同时还能够通过资产收购来扩大底层资产的规模，这将为投资者带来除基础收益率之外的增值收益。以新加坡腾飞房产投资信托为例，租金收入在10年间累计增长了1.5倍；同时公司也是通过不断积极收购实现资产增值的典型样本，其在2002年至今资产数量由8个增至近200个，为投资者带来丰厚回报。
