中国产业园区数量虽然多，但符合资产形成条件的园区则相对有限。据世联咨询的不完全统计，截至2018年底，证监会公告中涉及的行业（包括仓储、运输、公用事业和工业园区）的累计基础设施投资约为69万亿元（不完全统计），其中产业园类资产约占14%，对应金额约9.7万亿元。从总数来看，资产规模体量巨大。
另一方面，产业园REITs入池资产有诸多要求。在这些条件的限制之下，实际符合资产形成条件的产业园区占比并不高。但考虑到底层资产规模总量庞大，同时伴随产业园区的发展运营逐渐成熟，符合资产形成条件的园区数量将会增加，我们认为市场有望扩容，体量仍可观。
►位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群，或《中国开发区审核公告目录（2018年版）》确定的开发区范围内。
►业态为研发、创新设计及中试平台，工业厂房，创业孵化器和产业加速器，产业发展服务平台等园区基础设施。
►项目用地性质为非商业、非住宅用地；资产权属清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规拥有项目所有权、特许经营权或运营收费权，相关股东已协商一致同意转让。
►项目运营时间原则上不低于3年，现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正；预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。
►基础设施运营管理机构具备丰富的同类项目运营管理经验，配备充足的运营管理人员，公司治理与财务状况良好，具有持续经营能力。发起人（原始权益人）、基金管理人、基础设施运营管理机构近3年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面无重大违法违规记录，项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题。
产业园区REITs产品初探：收益水平，项目规模，参与主体
投资收益率
一级市场资本化率或可对定价提供参考。资本化率是不动产项目在一级市场的交易价格，可以对二级市场的定价提供指导。根据世邦魏理仕数据，一二线城市仓储物流的资本化率约5%~7%，工业厂房在7%~9%，另外我们预计研发楼和孵化器的资本化率可能会较工业厂房更低一些。
图表: 中国厂房、数据中心资本化率较仓储物流资产更高
注：数据截至2020年6月。资料来源：世邦魏理仕，中金公司研究部
图表: 美国仓储物流、办公、公寓资产的历史资本化率
资料来源：RCA，彭博资讯，中金公司研究部
